O que Significa o Valor Venal do Imóvel e como Fazer o Cálculo

OValor Venal do Imóvel é uma Estimativa de Preço Realizada pelo Poder Público para uma Transação de Propriedade. Essa Estimativa do Valor Venal é Feita com Base no Metro Quadrado do Terreno ou Propriedade. Assim, a Análise do Valor do Imóvel é Feita pela Prefeitura da Cidade Onde a Propriedade está Localizado.

Ou seja, Cada Prefeitura Possui uma Base Própria de Cálculo, que Define os Valores Venais dos Imóveis por Região.

Desse Modo, o Valor Venal do Imóvel é Usado para o Pagamento de Impostos Relacionados a ele, como no Caso do Cálculo do IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Impostos na Compra e Venda de Imóveis:

O Valor Venal Também pode ser Usado como Base para o Cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Mas nem Sempre ele é Considerado, pois o Cálculo do ITBI Leva em Conta o Maior valor na Comparação entre o Preço Estipulado da Transação do Imóvel e o Valor Venal.

Na Cidade de São Paulo, por Exemplo, na Maioria das Vezes, o Valor de venda de um Imóvel Costuma ser Maior do que o valor Venal. Neste caso, o ITBI Leva em Consideração o Referencial mais Alto – ou Seja, o Valor de Mercado. O Contrário Também pode Acontecer, caso o Valor Venal Seja Maior.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o Famoso ITBI, é a Porcentagem Obrigatória que Deve ser paga Sempre que Ocorrer uma Transação de Transferência de Titularidade de um Imóvel, ou Seja, Sempre que Passar o Bem para o Nome de Outra Pessoa.

Além Disso, no Ramo Imobiliário, o Valor Venal é uma Base de Cálculo do Valor de Mercado de um Imóvel. Ele Funciona como uma Espécie de Preço Mínimo que pode ser Cobrado pelo Imóvel na Hora da Venda, Antes de se Agregar Valor com as Características que Possui.

Qual a Importância do Valor Venal do Imóvel?

O Valor Venal do Imóvel é Fundamental para a Análise da Precificação de Mercado da Propriedade. É a Partir Dele que os Agentes Imobiliários são Capazes de Determinar o Valor Mínimo qual Faz Sentido o Imóvel ser Vendido, Garantindo um Bom Negócio para o Proprietário.

Além Disso, a Base de Cálculo que Estamos Falando Nesse Artigo Também pode Auxiliar a Determinar Diversas Questões Judiciais, como:

Quitação de Tributos: Regularização das Dívidas com Tributações Públicas, como IPTU e Outras Taxas como Coleta de Lixo e Conservação Urbana; Inventários e Partilhas de Bens: O Valor Venal Serve como Base para o Cálculo do Imóvel para Efeitos de Transmissão de Bens a Familiares de Pessoas Falecidas; Pagamento de Financiamentos: Quando um Cliente Entra na Justiça Após uma Instituição Financeira não Cumprir Acordos ou Praticar Juros e Taxas Abusivas no Contrato de Financiamento; Transferência de Titularidade: Em Ações Judiciais Dessa Natureza, o Valor Venal é Usado como Base para o Cálculo do ITBI e do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). E o Segundo é Cobrado na Transmissão não Onerosa de Bens – ou Seja, quando não Há Dinheiro Envolvido na Transação –, como em Heranças ou Doações; Partilha de Bens: Seja em Questão de Divorcio ou Morte; Inventário: Quando uma Pessoa quer Fazer o Levantamento dos seus Bens e, Assim, Fazer a Divisão ou Transferência aos Herdeiros.

Para Calcular o Valor Venal do Imóvel Algumas Prefeituras Leva em Consideração Algumas Características como:

Área do Terreno ou da Edificação (M²);  Valor do Metro Quadrado na Região; Obsolescência; Idade da Propriedade; Tipo de Terreno; Profundidade do Terreno; Condomínio; Logradouro; Função da Edificação (Comercial, Residencial, etc); Reformas ou Modificações na Construção.

A Avaliação é Feita de Acordo com a Planta Genérica de Valores. Trata-se de um Mapa do Município que Divide as Regiões Urbanas em Áreas em Valores Determinados.

O Cálculo do Valor Venal não é Feito Aleatoriamente. As Prefeituras Contam com uma Fórmula para Fazer Essa Conta, com Base em Algumas Características Variáveis do Imóvel sem Considerar Especulações e Demandas do Mercado Imobiliário. 

O Cálculo do Valor Venal de um Imóvel Funciona Assim:

V = A x VR x I x P x TR, no Qual: V = Valor Venal do Imóvel; A = Área do Terreno ou Edificação; VR = Valor Unitário Padrão Residencial, com Base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV); I = Idade do Imóvel (Contada a Partir da Concessão do “Habite-se”, da Reconstrução ou da Ocupação do Imóvel - Quando não Houver “Habite-se”); P = Posição do Imóvel no Logradouro; TR = Tipologia Residencial ou Característica Construtivas (Modificações, Acréscimos, Reformas etc.).

Aqui, a gente deve lembrar que esse cálculo do valor venal vai variar de acordo com a prefeitura de cada cidade. É preciso consultar a legislação do município em que a casa ou apartamento se localiza para evitar equívocos.

Diferença Entre o Valor Venal e o Valor de Mercado:

Uma das Dúvidas mais Recorrentes Sobre o Assunto é se o Valor Venal Equivale ao Valor de Mercado, ou Seja, o Valor Final pago na Transação de um Imóvel. 

A Resposta é: Não Necessariamente. 

O Valor Venal Deve Servir de Parâmetro para o Cálculo do Valor Negociado pela Propriedade, mas o Proprietário não é Obrigado a Levá-lo em Conta na Hora da Venda. 

Assim, é  Possível vender um Imóvel por um Preço Abaixo ou Acima do Valor Venal que ele Apresenta, pois as Variações no valor Final são Reflexo de Questões Mercadológicas, como:

• Metragem;
• Acesso por Transporte Público;
• Localização;
• Segurança;
• Conservação de Imóvel/Prédio/Áreas Comuns.

Por Exemplo, se o valor Venal de um Imóvel é de R$ 300 mil, ele Pode ser Vendido por R$ 150 Mil ou até mesmo por R$550 Mil. A Definição do Preço vai Depender dos Interesses de quem Está Vendendo. A Dica para quem vai Vender é Pesquisar Individualmente os Valores Venais pela Região na Hora de Estipular o Preço de uma Propriedade. Quem vai Comprar Também Deve Conhecer o Valor Venal para Evitar Possíveis Prejuízos após a Assinatura do Contrato.

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